继9月下旬志起未来携《蔚州田园综合体项目概念性策划方案》在蔚县惊艳四座之后，上周五，《蔚上童年田园综合体项目概念性总体规划方案》在蔚县规划局顺利通过专家评审会，这标志着“蔚上童年”从概念到现实又向前扎实的迈进了一步。下面让我们跟着志起未来项目负责人一起来揭开中国首个童年文明主题田园综合体项目的神秘面纱。

一、项目规划背景

蔚州田园综合体项目虽然是蔚县唯一真正意义上的田园综合体项目，但其实田园综合体的这个概念已不新鲜，除了评选出的十大国家级田园综合体示范项目，很多地方也都上马了不少所谓的田园综合体项目。这次蔚州田园综合体项目调研期间，项目组对无锡田园东方、拈花湾、迁西花香果巷等项目进行了实地考察，同时对其它多个国家级田园综合体规划案例进行了深入研究，在了解到一批项目“落地”后的真实效果后，我们发现，原来大家都只是在摸索，没有标准模板，更没有成功模式，有的只是叫好不叫座的概念性方案和千篇一律的生搬硬套，所以失败的案例才比比皆是。因此在调研后，我们对这次田园综合体的概念性规划列出了几条作业标准：

（1）概念策划和规划必须一起开会分头开工；志起未来认为没有策划的规划没有灵魂，没有规划的策划不好落地，所以从第一次到蔚县调研，项目组就带着农科院的规划专家，清华设计院的建筑设计专家和项目组一起进行实地调研，后期创意策略阶段更经常在一起开会就某些想法进行讨论，在确保策划和设计概念出彩的同时保证它的落地性。

（2）田园综合体得带着资源做规划；志起未来十多年服务的300来家上市企业及其它行业资源的积累，尤其公司董事长李志起先生多重社会身份（北京市政协委员、北京市工商联副主席、首农电商CEO等），都决定着我们是一家以资源著称的营销策划公司，一家除了智力支持更为客户匹配相应合作资源的行业资源整合平台。这次蔚州田园综合体项目，我们更是以此作为策划的前提，希望通过资源的嫁接实现项目的快速落地和最终成功。

（3）得带着运营思维做规划才能让田园综合体不死；行业里的人都知道田园综合体项目多数是做得不好的，很多是因为运营问题，田园综合体要现实现盈利，在策划阶段就要想好怎么运营，而不是天马行空的策划最后留下一堆废纸。像带着IP引流，带着品牌运营，带着资源交付等等这些运营思维，在设计项目时就必须植入，所以在这次的策划案中我们必须秉承这个原则。

有要求的规划和无要求的结果本就不一样，有高标准的策划和无标准的价值更是天壤之别。蔚州田园综合体的这次概念性规划案其实超越了公司拟定的这几条标准，正如第一次提案时周副县长所点评的一样，我们整个方案花了大量的心思，我们团队站的比较高，而这是基于对政策，对市场的了解，和对未来前瞻性考虑而给出的一个解决方案；“中国首个童年文明主题田园综合体”，它不仅为蔚州田园综合体找到了唯一的魂，它将实现一群都市人的田园梦，它还是为都市的城市病而建，同时更为迷茫混战中的田园综合体找到了一个清晰可复制的模式。

二、项目规划成果

蔚州田园综合体项目是继河北迁西项目后，河北省又一个面积在万亩以上的按国家级田园综合体标准规划的项目。

项目位于张家口市蔚县南杨庄乡，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导用田园里的童年快乐去化解城市所带来的各种不适；通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。

1、项目条件

蔚县古称蔚州，是全国第一国保大县，中国历史文化名城。蔚县保存有丰富的非物质文化遗产，蔚县剪纸是第一批国家非物质文化遗产；打树花、蔚县古民居建筑艺术等列为河北省非物质文化遗产。丰富的历史文化资源优势托起了蔚县开展休闲文化旅游、乡村民俗旅游的有效载体。

项目区距离蔚县县城16公里，地处国道G112线上，距京蔚高速某出口2公里，随着京蔚高速于2018年底开通，县境内将形成贯通南北、连接东西的“十”字型高速路网，届时从蔚县出发，乘车一个多小时就可到达北京，将加快蔚县融入北京消费者1.5小时经济消费圈的步伐。

蔚州田园综合体项目紧紧围绕冬奥会带来的交通机遇、市场机遇，通过深化蔚县数千年沉淀的文化自信， 深挖京津冀城市客群追寻的业态和文化元素， 改变蔚县旅游多年来“两缺一欠”的尬局， 创“京津冀城市群需要的田园综合体”。

（图1：蔚州田园综合体规划方案内页截图）

2、品牌理念：蔚上·童年

(1) “蔚上”拼音yùshang，释义：

①　蔚上，即蔚（wèi）蓝之上，形容高海拔，海拔912米的蔚县，是北京的20余倍高。

②　蔚上，即遇上，美好的邂逅从此开始；

③　蔚上，即真正的蔚州田园所在，项目地处全蔚县农业产业区内，是蔚县几千年来优质良田区所在地。

(2) 品牌LOGO：

（图2：蔚州田园综合体规划方案内页截图）

(3) 理念内涵：一个核心，两个梦，三生共融，四风尊；

一个核心：新乡村文明

蔚州田园综合体是新乡村文明的践行者。相对于“老”乡村文明，新乡村文明具备方便、舒适的城市服务标配，即物质生活得到满足，又有让人轻松、愉悦的乡村生活体验，即内心精神世界有依托，这便是更高版本的文明的交融所形成的新乡村文明。新乡村文明不仅是一种世界观，还是一种方法论，不仅强调了人与自然的和谐，更要求人们主动去掌握环境、经济、社会的规律，并顺应自然。

蔚州田园综合体以优质的田园资源为基础，以蔚县千年的历史文脉为底蕴，再通过赋予新的文化内涵和打造丰富的景观层次，将构建新的田园文化，为城市里的人们在找不到更好精神满足时，提供心灵休憩之处，通过文化传承、产业发展、公共服务等提供良好的生态休闲、文化体验和配套服务，构建乡村文明的新形态；进而为全国新乡村文明树立样板，推进美丽乡村建设的进程。

两个梦：田园梦和童年梦

国际经验表明，当一个发展中的经济体城市化率达到50%左右的节点时，“城市病”的阀门便会被打开，进入到一个集中爆发的阶段。从50%走到75%一定会出现另外一个趋势，叫逆城市化，大量的人口会离开都市，离开城市，而开始回归田园，回归乡村。北京已经提前达到了国际城市病这么一个典型状态，甚至包括天津、石家庄在内也出现了不同程度的城市病，在这种情况下，我们把处于京津冀这个中国最发达的都市圈中的蔚州田园综合体的意义和价值得到了重新的认识，那就是我们可以做一个能解决“城市病”的田园综合体。

（图3：蔚州田园综合体规划方案内页截图）

田园梦是“城市病”下这一代中国人共同的梦。田园梦的实现不仅给孩子们的世界观中植入老祖宗“家”的观念，告诉他们，中国人的家，不是三十层楼上的小格子，中国人的家应该接地气，中国人的家应该有诗酒田园的风光，应该有春夏秋冬的变化，而且让我们可以忘记所有的城市病，脱离日常生活的困扰。

童年梦是每个人心中一幅美好的画卷，回到童年，能忘忧，能出离，能化解城市病带来的各种不适。“乡村文明是人类文明的童年”，如果说文明也是一个人的话，都是从乡村一步一步的走到城镇，从城镇一步一步的走到城市，从城市走到都市，从都市走到都市圈，这是所有人类社会成长的一个轨迹，我们站在今天，回顾和遥望我们的过去，有一个特别的词，就是“童年”。

往上数三代中国人都是农村人，童年不仅仅是小孩的童年，也是中年人的童年，也是我们父辈中老年人的童年，童年梦也是田园梦。通过田园梦和童年梦的实现，帮助深陷城市病中的当代人抽离和忘忧。在田园里回忆和体验童年的欢乐，这个梦是所有人的梦。

（图4：蔚州田园综合体规划方案内页截图）

三生共融：生产、生活、生态的有机融合

通过建设“三生和谐”的新乡村来实现构建和谐社会，即在生产、生活、生态相和谐的基础上和尽量保持农村“乡村性”的前提下，通过“三生”和谐的发展模式来推进乡村和谐发展。

四风尊：对风土、风物、风俗、风景的尊崇

风土——特有的地理环境，可表现为乡村健康的空气、水、土壤和乡村的宁静祥和的环境。

风物——地方特有的物产，包括特定的地理气候环境所形成的大地物产和乡村特有文化中培养出来的人文物产。

风俗——地方特有的民俗，体现了乡村作为中国传统文化的直接继承者和传播者的作用。

风景——可供欣赏的景象，包括山体、溪流、果园等自然风景和生活习俗、建筑风格、文化节庆等人文风景。

三、项目规划

规划面积15000亩，项目以田园综合体为核心，按照现代农业、休闲旅游、田园社区三大产业一体化的要求，统筹布局高效特色农业生产、文旅休闲、田园景观、农科教育、衍生产业、农产品加工物流、生活居住、综合服务等八大功能承载，通过一心两带六组团的空间布局进行呈现，再通过引资合作、孵化N个如非遗体验项目、乡村文化民宿、儿童体验科普、美食餐饮等旅游服务配套项目，整体构建成“1+8+N”的国家级田园综合体。

（图5：蔚州田园综合体规划总鸟瞰图）

1、八大功能体现与N个项目设计

（1）高效特色农业生产功能承载：占地10000亩，是整个项目规划的核心，围绕蔚县的特色产业如小杂粮、中草药、林果业来发展成为主导优势产业。运用高质量的土壤资源发展优质高效的农业，生产有机农产品。主要设置千亩观光农业·水培野菜大棚、千亩中草药材种植基地、中草药加工体验工厂、同仁堂药黄芩种植基地等项目。

（2）文旅休闲功能承载：占地1500亩，将农业与第三产业相结合，并由温泉度假、康养，举办冰雪嘉年华、房车露营等活动来承载。主要设置活能温泉中心、童年温泉水上乐园、蔚上滑雪场\滑草场、温泉康养中心、天赋重启开发营、集装箱酒店/星空露营、自由呼吸营地/静心谷等项目。

（3）田园景观功能承载，占地500亩，由以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主体观光项目承载。如特色园圃农事景观、农业生产过程、农产品展示、观赏农田、观赏苗木、花卉展示区等。主要设置中草药景观基地、油葵基地、千亩大棚观光农业基地、千亩药海迷宫观赏基地等项目。

（4）科教体验功能承载：占地500亩，指承载农业、民俗文化内涵与教育功能，可设置节气馆、田园博物馆、非遗体验、动植物园、市民农场、创意农业展示、手工作坊、农家生活及习俗、古村落保护等。主要设置亲子动物城、植物园、儿童安全体验馆、24节气体验活动营、天赋重启开发营、非遗体验·剪纸小院、非遗体验·粗陶制作小院等项目。

（5）衍生产业功能承载：占地500亩，包括以特色、农产品和文化创意成果为要素投入的其它产业群。如互联网农业、体育产业、影视产业、衍生品礼品等。主要设置MCM儿童探索乐园/博物馆、清华创意基地、古村生活手作项目、童趣植物染房、斋戒小院/禅食修/禅食直播间、非遗文化步行街\童真广场、非遗剧院等项目。

（6）农产品加工物流功能承载：占地500亩，是三产联动的纽带，通过建设集农产品物流/仓储/加工/贸易/质检/信息服务等功能于一体的农产品物流园区，形成区域性农产品物流中心和加工中心，实现小杂粮、中药材产品的初/精加工功能。主要设置中草药加工体验工厂、北方中草药交易中心、蔚上童年品牌贡米营销基地、农产品物流冷链基地、超市发杂粮观光工厂等项目。

（7）生活居住功能承载：占地1000亩，为游客提供具有农村特色且安全/干净/舒适的住宿场所，聚集蔚县的小吃资源，建立民俗博物馆/美食一条街/农业嘉年华/生态餐厅…为消费者提供高质量的消费体验。包括：蔚上童里温泉酒店、童叟街（主题商业广场）、非遗博物酒店、共享温泉高端民宿农夫集市、古村落精品民宿等项目。

（8）综合服务功能承载：占地500亩，包括管理中心、专家大院、信息中心、休闲农业与乡村旅游服务中心、企业孵化中心等功能。主要设置蔚上童年游客综合服务中心、公共会客厅、愿学楼国学研究中心、中草药产业研究中心（博物馆）、古民居建筑艺术研学中心、蔚县非物质文化遗产研学中心等项目。

2、区域功能划分：一镇五区

结合项目地资源特点及规划节点，整个项目区域划分为“一镇五区”，囊括田园综合体大八功能维度，形成蔚上童年特色小镇，非遗文化体验区、山林休闲体验区、记忆乡居村社服务区、健康养生区、生态环境涵养区。

（图6：蔚州田园综合体规划区域功能分布图）

3、一心两带六组团空间布局设计

结合项目区域的现状及未来产业项目的设置，建设按照“重点突破、连片发展、轴线带动”的思路来进行总体空间布局，即根据功能特色，将项目区域划分为几大片区，通过对重要节点的集中打造，来带动所在片区的整体发展，使项目区域带动沿线村落、项目的发展。

一心：即指核心区，包括温泉酒店所在的蔚上童里，商业核心区所在的蔚上童年。

A.蔚上童里（温泉酒店）：作为核心区中的首开区一期，欲打造成“蔚上静界，同复兴雅”的特点，蔚上童里，以“温泉酒店”作为核心出发点，给旅客提供一个安静的像家一样温馨的休闲度假环境，给每组家庭提供一个有温度的交流互动空间，给每位旅客提供一个诗情画意般的第二故乡选择。

B.蔚上童年（商业核心区）：作为核心区中的核心区，欲打造成“蔚上离界，生趣万千”的主题特色。

两带：即指美丽乡村景观带和文明乡村体验带。

六组团：即非遗体验版块——蔚上童时组团，科普教育板块——蔚上童童组团、古村民俗体验板块——蔚上童话组团、高端民宿板块——蔚上童域组团、中草药康养——蔚上童颜组团、禅修禅食版块——蔚上童趣组团。

民俗体验板块——蔚上童话组团：蔚上童话组团位于京蔚高速南杨庄乡段以南的麦子疃村落，作为文明乡村体验带中唯一与村庄结合的景点，也是重建乡村文明过程中最重要最典型的元素，在保留原有淳朴的民风下，让大家看到一个更美丽、更富有、更文明的新乡村。主要承载生活住宿、衍生产业、综合服务功能。

非遗体验版块——蔚上童时组团：蔚上童时组团位于京蔚高速南杨庄乡段以南，“蔚上童时”，希望游客在这里能遇见自己的小时候，重温童真。作为文明乡村体验带中的重要节点之一，将突出沉浸式体验，并通过功能分区和特色项目立体展示非物质文化遗产，形成独特的文化感观和景区吸引力。主要承载科教体验、田园景观、衍生产业等功能。

科普教育板块——蔚上童童组团：蔚上童童组团位于京蔚高速南杨庄乡段以南，“蔚上童童”作为文明乡村体验带中的重要节点之一，在这里可以享受集休闲度假、雅士教育、影视拍摄、沙龙庆典的“一站式”休闲度假体验，打造成中高端高雅精神休闲度假领地。主要承载科教体验、高效农业生产、田园景观等功能。

高端民宿板块——蔚上童域组团：“蔚上童域”组团位于京蔚高速南杨庄乡段以北，作为乡村文明建设的基础配套，该组团承载着投资商的可持续性投资信心，也是本项目可持续运营的核心版块之一，将在田园田园综合体中发挥重要的作用。主要承载生活住宿、文旅休闲、田园景观等功能。

中草药康养——蔚上童颜组团：“蔚上童颜”组团位于京蔚高速南杨庄乡段以北，“蔚上童颜”版块作为美丽乡村景观带中最重要的节点，也是本项目最重要的版块之一，中草药种植基地，故取名蔚上童颜。主要承载高效农业生产、农产品加工物流、科教体验、田园景观等功能。

禅修禅食版块——蔚上童趣组团：“蔚上童趣”组团位于京蔚高速南杨庄乡段以北，”蔚上童趣“承担本案的禅修功能，以一颗童心，追求人生的“童趣”，并以此作为人生所求禅宗的最高境界，故此取名为“蔚上童趣”。主要承载高效农业生产、文旅休闲、衍生产业等功能。

四、运营建议

1、运营策略

a.以造势为主：与蔚县旅游业联动,共建、共生、共营。

以蔚州田园综合体为核心，通过与各景点共同制定套票、联票及其它联营的方式，让游客从这里领取“蔚县攻略”后，再开启蔚县之旅，而本案凭高标准的服务接待能力以及吃、住、游、娱、玩、购于一体的一站式优势，打造“蔚县会客厅”

b.以造景为辅：以文化街、体验馆、特色餐饮等功能承载创造沉浸式体验。

通过以文化街、体验馆、特色餐饮、温泉、酒店、植物园为主体的精品项目打造，吸引游客来此休闲度假，尤其通过对核心概念的策划，让该精品项目成为游客来蔚县的理由，成为旅游客体验蔚州第一站。

2、经营思路

搭建平台，引资共建，与农共营，联动发展。按农业＋文旅＋地产（旅游配套民宿）的综合发展模式进行整体布局和基础设施建设，通过搭建共建共营的合作平台与机制，引进其它投资商共同发展，引进农村合作社带动农民共运营。

（图7：蔚州田园综合体规划方案内页截图）

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五、关于志起未来

1、志起未来文旅策划创新服务模型

（图8：“钻石综合体”服务模型）

志起未来“钻石综合体”服务模型，是乡村振兴战略4.0时代全行业领先的颠覆型创新思维解决方案，是以项目特色亮点打造、亮点群构建为核心的文旅服务方法论。

依托所在区域的地理地貌、产业经济形态、资源禀赋、历史背景、文化风俗等众多因素，志起文旅“钻石综合体”服务模型通过项目找“魂”特色定位这一核心点，构建起紧密联系的产品、产业、运营、效益、执行、市场六个基本面，并以此形成与项目周边景区资源关系的线性辐射，从而实现区域经济的多面深度带动价值。

志起文旅“钻石综合体”服务模型，是特色小镇、田园综合体、全域旅游等现代农业动能转换建设中的创新服务引领者。

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